Zwrot nadpłaty czynszu

Co wchodzi w skład czynszu i jakie może być źródło jego nadpłaty? Jak odzyskać nadwyżkę pieniędzy, które zapłaciliśmy za utrzymanie lokalu? W jakiej formie zwracać się o zwrot nadpłaty czynszu i czy zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego zawsze jest dobrym rozwiązaniem? O tym wszystkim i nie tylko traktuje nasz artykuł.

Co wchodzi w skład czynszu?

Części składowe czynszu mogą różnić się nawet w obrębie jednego osiedla, ponieważ ustala je zarząd spółdzielni lub wspólnoty m.in. w odniesieniu do planów remontów budynków. Oczywiście istnieją przepisy traktujące o tym co może wchodzić w skład czynszu. Szczegółowe informacje odnajdziemy w art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 ). I właśnie tam czytamy, iż wydatki związane z utrzymaniem lokalu mogą obejmować: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e) inne, o ile wynikają z umowy.

Wysokość czynszu ustalana jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku. Nadpłata czynszu może zatem powstać w przypadku, gdy okaże się, że metraż naszego mieszkania był zawyżony. Ponadto często zdarza się, że opłata za wodę oraz wywóz śmieci obliczana jest na podstawie ilości zameldowanych w mieszkaniu osób i w razie zmniejszenia się mieszkańców powinniśmy płacić mniejszy czynsz. Co zrobić gdy w takich sytuacjach powstanie nadpłata? W jaki sposób ubiegać się o zwrot nadpłaty? Czy może lepiej przeznaczyć ją na fundusz remontowy?

Zawyżony metraż mieszkania

Zawyżanie metrażu mieszkania wcale nie jest tak rzadkie jak nam się wydaje. Czasem może być ono zwykłą pomyłką, a czasem – działaniem zamierzonym. Zawyżony metraż wynika z różnych metod obliczania powierzchni lokalu i sytuacji tej możemy spodziewać się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z tegorocznych obliczeń Home Broker wynika, że powierzchnia dwupokojowego mieszkania może „sztucznie” wzrosnąć:

            - o 2% w przypadku, gdy do metrażu dodana zostanie grubość tynków;

            - o 7%, gdy do powierzchni doliczy się ściany wewnętrzne nie bacząc na to, że zmierzona ma zostać powierzchnia użytkowa;

            - o 11%, gdy skosy zostaną zmierzone w sposób niekorzystny dla właściciela nieruchomości.

Najczęściej o realnej powierzchni naszego mieszkania dowiadujemy się dopiero wtedy, gdy chcemy go sprzedać i należy przeprowadzić wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę. I co jeśli okaże się, że np. przez 20 lat płaciliśmy zbyt wysoki czynsz? Czy możemy odzyskać te pieniądze i zwrócić się do zarządu wspólnoty lub spółdzielni o zwrot nadpłaty czynszu? Oczywiście możemy ubiegać się o zwrot nadpłaty czynszu związany ze złym obliczeniem metrażu mieszkania, ale nie liczmy na to, że odzyskamy całą kwotę. Z prawa wynika bowiem, że można starać się o zwrot nadpłaty, lecz tylko z ostatnich trzech lat. Jeśli mamy więc obawy, że powierzchnia naszego mieszkania została zawyżona, bo znajduje się w nim np. dużo skosów, to najlepiej zlecić ponowne dokonanie pomiarów. Tylko w ten sposób nie będziemy płacić za powierzchnię, której nie ma.

Mniej osób w mieszkaniu a czynsz ten sam?

Jak już wspominaliśmy – nadpłata czynszu może być również związana ze zmniejszeniem się ilości mieszkańców. Inna będzie opłata za wodę i wywóz śmieci w przypadku rodziny czteroosobowej, a inna – w przypadku dwojga mieszkańców. Nie liczmy jednak na to, że zaraz po wyprowadzeniu się danych osób, spadnie płacony przez nasz czynsz. O wymeldowaniu się musimy bowiem poinformować spółdzielnię lub wspólnotę. Jeżeli tego nie zrobimy to nadal będziemy płacić rachunki tej samej wysokości. I co bardzo ważne – nadpłata czynszu w tym przypadku liczona jest od daty poinformowania spółdzielni lub wspólnoty o wymeldowaniu się danej osoby. Powinniśmy zatem zrobić to jak najszybciej.

Zwrot nadpłaty czynszu – na konto czy na poczet funduszu remontowego?

Zwrot nadpłaty czynszu może zostać przekazany na nasze konto, co jest najlepszym wyjściem lub też zaliczony na poczet funduszu remontowego. W pierwszym przypadku wystarczy jedynie napisać pismo do spółdzielni lub wspólnoty z następującą treścią:

„Zwracam się z prośbą o zwrot nadpłaty z tytułu czynszu w kwocie ...... zł. Powyższą kwotę proszę przekazać na mój rachunek bankowy: ......”.

Odzyskanie nadpłaconej kwoty nie powinno stanowić problemu, ponieważ obowiązuje nas relacja wierzyciel – dłużnik i raczej nikt nie chciałby tak drobnych spraw rozstrzygać przed sądem.

Nadpłata czynszu może również zostać zaliczona na poczet przyszłych czynszów lub przekazana na fundusz remontowy, choć tutaj należy uważać i dowiedzieć się jakie jest źródło nadpłaty. Znane są bowiem przypadki, w których sądy orzekały, iż dana wspólnota nie miała prawa przekazać nadpłaty czynszu na fundusz remontowy, gdyż tym samym wkraczała w prawo własności poszczególnych właścicieli. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem nadal pozostaje zwrot nadpłaty czynszu na indywidualne konta bankowe.